Rozważając przeprowadzenie prac budowlanych lub remontowych w domu należy liczyć się z koniecznością uzyskania niezbędnych dokumentów umożliwiających realizację planów zgodnie z prawem. Jednakże nie wszystkie prace wymagają uzyskania zgody – czasem wystarczy tylko zgłoszenie, czasem nie trzeba w ogóle zawiadamiać stosownych organów.

Przebudowa domu – unormowania prawne

Prawo budowlane definiuje pojęcie przebudowy domu określając je jako prowadzenie „robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji”.

Z tego zapisu wynika, że przebudowa dotyczy prac, które nie ingerują w wymiary budynku. Większość z nich będzie związana z koniecznością zgłoszenia prac do starostwa powiatowego. Zatem pozwolenia na budowę nie będzie wymagało ani wykonanie nowych otworów drzwiowych czy okiennych, ani wybudowanie nowych ścianek działowych. Nawet prace zmierzające do zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń – np. poddasza na cele mieszkalne także będą musiały być jedynie zgłoszone do starostwa.

Rozbudowa domu

Rozbudowa domu polega na zmianie parametrów obiektu w zakresie jego wymiarów – każda zmiana kubatury, długości, szerokości czy powierzchni użytkowej rozumiana jest jako rozbudowa domu.

W przypadku rozbudowy szczególną rolę będą miały warunki techniczne, jakie obiekt będzie musiał spełniać, aby zapewnić użytkownikom bezpieczeństwo. Dlatego też prace będą, podobnie jak budowa domu, wymagały uzyskania niezbędnych pozwoleń na budowę.

Pierwszym krokiem jest określenie możliwości rozbudowy w zakresie lokalizacji budynku na działce. Tu znaczenie będzie miało zarówno rozbudowa pozioma obiektu – czyli na przykład wykonanie przybudówki, ogrodu zimowego czy tarasu, jak i podniesienie budynku. Dodatkowo, każda gmina ma prawo określić wymagania w zakresie kształtowania zabudowy. Wskazane są one w planie miejscowym, dlatego należy od gminy uzyskać wypis i wyrys z planu obejmującego działkę, na której planowane są prace. Jeśli gmina takiego planu miejscowego nie posiada, należy zwrócić się z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszym wniosku trzeba uwzględnić opis inwestycji, którą planuje się wykonać, docelowe parametry i 2 kopie mapy zasadniczej z zaznaczonym miejscem zabudowy. W odpowiedzi od urzędu w decyzji zawarte zostaną parametry rozbudowanego domu, w ramach których organ określi dopuszczalną powierzchnię zabudowy, szerokość i wysokość elewacji czy geometria dachu.

Kolejnym krokiem jest wykonanie projektu rozbudowy. Zazwyczaj wykonuje go architekt, który uwzględnia zawarte w decyzji informacje na temat dozwolonych parametrów rozbudowy zawartych w decyzji o warunkach zabudowy lub wypisie i wyrysie z planu zagospodarowania. Warto pamiętać, że pozwolenie na budowę uzyskasz, jeśli wykonany projekt będzie zgodny z wytycznymi urzędu.

Ostatnim etapem jest uzyskanie pozwolenia na rozbudowę. W tym celu należy złożyć wniosek do starostwa powiatowego, który powinien zawierać:

· 4 egzemplarze projektu budowlanego,

· oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,

· decyzje o warunkach zabudowy, jeśli działka leży na terenie nie posiadającym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po uzyskaniu pozwolenia na rozbudowę inwestor powinien, w ciągu 3 lat od momentu otrzymania dokumentu, rozpocząć prace. W przeciwnym wypadku pozwolenie wygasa.

Warto dodać, że prowadzenie rozbudowy bez pozwolenia budowlanego jest samowolą budowlaną. Za wykonanie prac bez zezwolenia grozi kara w wysokości 50 tys. złotych. Powiatowy nadzór budowlany może także nakazać likwidację samowoli budowlanej, co może generować jeszcze wyższe koszty.

Remont – czy trzeba mieć pozwolenie lub zgłaszać inwestycję w starostwie?

W przypadku remontu należy rozgraniczyć dwie kwestie – czy będzie to tzw. bieżąca konserwacja, czy obejmować będzie prace budowlane związane z odtworzeniem stanu pierwotnego (nie bieżącej konserwacji) i uwzględniających zastosowanie produktów budowlanych innych niż użyto pierwotnie.

Remonty polegające na bieżącej konserwacji nie wymagają zgłoszenia, ani tym bardziej pozwolenia na budowę. W ramach tych prac można malować ściany, zrobić remont łazienki czy kuchni, położyć płyty karton-gips, kafelki, wymienić kuchenkę, grzejniki czy piec co.

W przypadku remontów wykraczających poza bieżącą konserwację konieczne jest zgłoszenie prac do starostwa powiatowego. W ramach tych robót można zaplanować m.in. wymianę pokrycia dachowego (bez zmiany konstrukcji dachu), tynkowanie elewacji, wymianę okien (ale bez zmiany ich wymiarów), wyburzenie ściany działowej, czy wymianę instalacji wodnej lub centralnego ogrzewania.