Od czego zacząć budowę domu?

Twój dom powstaje już w momencie, gdy o nim zamarzysz. Ale od samych marzeń budynek nie zostanie wzniesiony – trzeba zacząć budowę. Pamiętaj abyś nie ukończył swojej wizji budowy własnego domu, zanim nie uzyskasz odpowiedzi na podstawowe zagadnienia związane z planowaniem budowy. Polskie prawo budowlane daje wiele możliwości, ale nie mniej zakazów, dlatego zanim wyobrazisz sobie swoje nowe miejsce na ziemi, krok po kroku zapoznaj się z poniższymi wskazówkami, aby Twoje wyobrażenie nie było przesadnie oderwane od rzeczywistości.

Ile kosztuje budowa domu?

Ile kosztuje budowa domu a jakie są moje możliwości? To podstawowe pytanie, od którego powinniśmy rozpocząć swoją przygodę z planowaniem budowy. Rozpoczynając budowę domu niezbędna jest oszacowanie wszystkich kosztów. Dobrze opracowany kosztorys budowlany zmniejszy prawdopodobieństwo, że z powodu braku funduszy przerwiesz budowę domu.

Przyjmuje się, że cena 1 metra kwadratowego kosztuje  3-4 tys. zł. Oczywiście jest to spore uogólnienie, ponieważ na ostateczny koszt budowy domu składa się wiele czynników tj.: cena działki, miejsce budowy, ilość pracy własnej, koniunktura na rynku budowlanym, bryła budynku, zaawansowanie technologiczne, energooszczędność, standard wykończenia oraz jakość materiałów budowlanych.

Jeżeli będziemy znali swój budżet oraz cele budowlane to warto podwyższyć kosztorys budowlany 20-30%, ponieważ jeszcze nikt nie wybudował domu za zaplanowaną kwotę. W trakcie napotykamy na nieprzewidziane koszty i zdecydujemy się na inne niż wcześniej ustalone rozwiązania. To naturalne zjawisko, z którym spotykają się wszyscy inwestorzy. Tworząc kosztorys budowlany domu jednorodzinnego porządkujemy oczekiwane przez nas cele budowlane.

Finalną kwotę dzielimy przez 3,5 otrzymując ilość metrów budynku na jaki powinno nam wystarczyć funduszy. Do oszacowania ogólnych kosztów pomocne mogą okazać się różne narzędzia dostępne w internecie, które dają możliwość zorientowania się w cenach materiałów budowlanych i kosztach wykonawczych.

Aby poznać koszt materiałów potrzebnych do ocieplenia budynku i wykończenia elewacji, kliknij poniższych przycisk. Nasz kalkulator budowlany pomoże Ci obliczyć Twoje zapotrzebowanie na materiały a następnie umożliwi uzyskanie wyceny. Wystarczy, że wpiszesz powierzchnię ścian i z dostępnej listy wybierzesz odpowiedniej grubości materiał izolacyjny, dobierzesz klej do styropianu i zatapiania siatki, a także pozostałe materiały do wykończenia elewacji takie jak tynki, imitacja cegły czy deska elewacyjna.

Wybór projektu domu

Pozwolenie na budowę zwiększa koszt budowy domu, ponieważ aby go uzyskać musimy posiadać projekt domu wykonany przez architekta. Do budowy domu potrzebny projekt może być zakupiony jako gotowy nawet za pośrednictwem strony internetowej (w tym przypadku wymagana jest adaptacja projektu). Tego wydatku można uniknąć decydując się na budowę domu na zgłoszenie o powierzchni do 70 m² z katalogu gotowych projektów domów. Taki budynek jest od niedawna atrakcyjną alternatywą dla inwestorów marzących o własnym kącie nieusytuowanym w budownictwie wielomieszkaniowym.

Ponadto, na rynku pojawiło się wiele gotowych dobrze opracowanych projektów z etapami budowy. Na social mediach można znaleźć wiele tego typu budynków, co w dużym stopniu pozwoli nam zapoznać się z czekającą nas problematyką jak i pomoże wyobrazić sobie przyszły wygląd swojego domu, a raczej domku. Wybór projektu to jedna z ważniejszych decyzji podczas wszystkich etapów budowy domu.

Przede wszystkim odpowiedni projekt domu to taki, który odzwierciedla potrzeby przyszłych mieszkańców. Dlatego przed zakupem projektu budowlanego zastanów się, jakie oczekiwania koniecznie musi spełnić dom, aby zapewniał komfortowe użytkowanie, a które aspekty są całkowicie zbędne. Gotowe projekty nie zawsze okazują się trafnym rozwiązaniem. Czasem najlepszym wyjście jest indywidualny projekt domu. Jest to droższa opcja i wymagająca poświęcenia większej ilości czasu, ale możemy być przekonani, że przybliży nas do wybudowania wymarzonego domu. Opracowując projekt warto pamiętać, że dom ma być przede wszystkim wygodny, a to nie oznacza, że musi być duży.

Analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Najważniejsza jest lokalizacja! Dlatego przed zakupem projektu budowlanego nie podejmuj pochopnych decyzji. Dobra lokalizacja gwarantuje nie tylko wygodne życie, ale daje pewność, że w przypadku późniejszej sprzedaży dom szybko znajdzie swojego nowego właściciela a my odzyskamy zainwestowane pieniądze. W celu zakupu perspektywicznej działki warto zapoznać się w urzędzie powiatowym albo w urzędzie miasta, na terenie którego jest działka, z miejscowym projektem zagospodarowania lub w przypadku jego braku z planowanymi przez gminę inwestycjami. Wysypisko śmieci, obwodnica miasta, czy planowana oczyszczalnia ścieków w przyszłości znacząco obniżą wartość naszej nieruchomości lub uczynią ją niesprzedawalną. Natomiast stacja metra, zbiornik retencyjny, lub wytyczanie sąsiadującej z naszą działką granicy np. rezerwatu przyrody z biegiem czasu niewątpliwie uatrakcyjnią miejsce, w którym powstanie nasz dom.

Projekt zagospodarowania terenu przewiduje również wygląd i styl budynków, które można budować w granicy działki. To bardzo ważne wytyczne, o którym inwestorzy często dowiadują się dopiero u architekta przekreślając ugruntowane wyobrażenie o naszym domu. Ograniczenia co do wyglądu naszego domu zazwyczaj dotyczą kąta spadku dachu i materiałów, z których może być zbudowany dom.

Zakup działki budowlanej

Przed zakupem działki budowlanej należy zwrócić uwagę na jej atrakcyjność. To temat na oddzielny artykuł, wymienię tylko kilka podstawowych aspektów:

– przyłącze prądu, jeżeli go nie ma możemy pomyśleć o budowie domu bez jego podłączania. Dom samowystarczalny energetycznie nie jest w obecnych czasach niedoścignioną technologią. Warunkiem będzie działka, na której prąd będziemy pozyskiwać min z turbiny wiatrowej dlatego należy sprawdzić warunki wiatrowe w pobliskiej okolicy a najlepiej wykonać min. roczne pomiary wiatrowe.

– wodociąg, jeżeli w pobliżu działki nie znajduje się sieć wodociągowa będziemy zmuszeni do wybudowania własnej studni. Wiercenie studni to nic skomplikowanego pod warunkiem, że w okolicy wody gruntowe są na niewielkiej głębokości do 30 metrów, aby wiercić głębiej musimy uzyskać pozwolenie i wraz z głębokością będą rosły koszty budowy studni.

– kanalizacja, na działce bez kanalizacji miejskiej będziemy zmuszeni do budowy szczelnego zbiornika na ścieki bytowe lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Szambo jest najtańszym sposobem na uporanie się ze ściekami, lecz przyszłe koszty wywozu nieczystości szczególnie w przypadku dużych rodzin będą cyklicznym kosztem. Zaradzić temu może budowa przydomowej oczyszczalnie ścieków. Takie rozwiązanie sprawdzi się pod warunkiem, że grunt, na którym będzie wybudowana wchłonie oczyszczone ścieki lub obok działki przebiega rów odwadniający, który przyjmie wodę II klasy czystości. Ewentualny zakaz budowy oczyszczalni powinien określać miejscowy plan zagospodarowania terenu.

Aspekt zakupu działki jest jednym z najważniejszych etapów budowy wymarzonego domu. Jednym z kryteriów wyboru działki jest jej powierzchnia. Budynek należy usytuować w odpowiedniej odległości od granicy działki, dlatego jej powierzchnia musi być przemyślana, aby dawała możliwość budowy domu o planowanych wymiarach. Ponadto już na tym etapie warto zastanowić się też nad innymi kwestiami nie bezpośrednio dotyczących budowy domu, a związanych z zagospodarowaniem działki.

To w jakim stanie jest działka wpływa także na kosztorys budowlany. Czasem niezbędne jest podwyższenie terenu lub doprowadzenie mediów, co podwyższa ogólną cenę budowy domu.

Po zakupie działki budowlanej, kolejne etapy budowy nabierają tempa, a projekt budowlany staje się kluczowym dokumentem, kierującym każdym krokiem budowy domu.

Pozwolenie na budowę

Pozwolenie na budowę to oficjalny dokument wydawany przez właściwy organ administracji publicznej, który upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych na danym terenie. Ma na celu zapewnienie, że prace budowlane będą przeprowadzane zgodnie z przepisami prawa oraz z wyznaczonymi standardami jakości i bezpieczeństwa.

Pozwolenie na budowę obejmuje:

1. Weryfikację projektu – Wnioskujący o pozwolenie na budowę musi przedstawić projekt budowlany, który zostaje dokładnie sprawdzony pod kątem zgodności z lokalnymi przepisami, przepisami budowlanymi i innymi regulacjami.
2. Zgodność z planem zagospodarowania – Projekt budowlany musi być zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.
3. Bezpieczeństwo i standardy budowlane – W trakcie weryfikacji projektu sprawdza się, czy spełnione są wymogi dotyczące bezpieczeństwa budowlanego, ochrony przeciwpożarowej, efektywności energetycznej i inne normy techniczne.
4. Dostęp do infrastruktury – Weryfikuje się, czy działka posiada dostęp do niezbędnej infrastruktury, takiej jak drogi, kanalizacja, woda czy energia elektryczna.
5. Zgody i opinie – W zależności od lokalizacji i rodzaju budowy, może być konieczne uzyskanie opinii lub zgód od różnych instytucji, np. ochrony środowiska, służb przeciwpożarowych itp.
6. Opłaty – Wnioskodawca jest zobowiązany uiścić opłatę za wydanie pozwolenia na budowę.

Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?

Wszystkie koszty i opłaty skarbowe związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę nie powinny przekroczyć 800 zł. Koszt pozwolenia może znacznie się różnić w zależności od wielu czynników, takich jak lokalizacja, rodzaj budynku, wielkość projektu, rodzaj prac budowlanych, obowiązujące przepisy, koszty związane z infrastrukturą i wiele innych czynników.

W niektórych przypadkach opłata za pozwolenie na budowę może być stałą stawką lub procentem kosztów budowy. W innych sytuacjach opłata może być uzależniona od wielkości działki lub innych parametrów.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę przed rozpoczęciem prac budowlanych?

W przypadku budowy domu na pozwolenie warto jest zatrudnić architekta, który przygotuje nam indywidualny projekt domu, zaadoptuje gotowy i zajmie się wszystkimi czynnościami urzędowymi a my rozliczymy się w dniu uzyskania pozwolenia na budowę. Jest to niezwykle wygodna forma, ponieważ nie mając doświadczenia w gromadzeniu dokumentów, najczęściej otrzymamy decyzję negatywną bądź prośbę o uzupełnienie. Dokumenty potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę to: akt własności gruntu, plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy, warunki przyłącza sieci energetycznej (obowiązkowe nawet w przypadku budowy domu samowystarczalnego), projekt architektoniczny, mapa do celów projektowych i  opłaty skarbowe. Musimy przygotować cztery egzemplarze projektu budowlanego.

Po pozytywnym przejściu procesu weryfikacji zgłoszenia zamiaru budowy i uzyskaniu pozwolenia na budowę, inwestor może rozpocząć prace budowlane zgodnie z wcześniej zatwierdzonym projektem i regulacjami.

Warto podkreślić, że procedury związane z pozwoleniem na budowę mogą różnić się w zależności od regionu i specyfiki lokalnej administracji. Dlatego też zawsze ważne jest skonsultowanie się z właściwymi organami, aby uzyskać dokładne informacje i wsparcie w tym procesie.

Gdzie zgłosić budowę domu bez pozwolenia?

Nie zawsze do rozpoczęcia budowy domu konieczne jest W przypadku domu do 70 m2 zgłoszenie budowy jest znacznie łatwiejsze. Wystarczy kupić projekt i zdobyć mapę, na której umieszczamy miejsce budowy domy, co wiąże się z niewielką opłatą skarbową. Chęć budowy domu bez pozwolenia zgłaszamy do wydziału architektury i jeżeli po 30 dniach nie otrzymamy sprzeciwu możemy zacząć budowę domu mieszkalnego. 

Od czego zacząć budowę domu?

Aby rozpocząć budowę domu jednorodzinnego skieruj się do miejscowego Nadzoru Budowlanego w celu zgłoszenia rozpoczęcia budowy i wytyczenia miejsca budowy przez geodetę. Konieczność wykonania tej czynności dotyczy tak samo budynków na zgłoszenie jak i pozwolenia na budowę. Przed rozpoczęciem prac musimy zatrudnić kierownika budowy. Rozpoczęcie budowy domu zaczynamy od wbicia przysłowiowej łopaty, co obecnie rzadko ma miejsce.

Rozpoczęcie budowy domu krok po kroku

W momencie wpisania do dziennika budowy daty (zgodnej z decyzją o zgodzie rozpoczęcia prac budowlanych) następuje formalne rozpoczęcie budowy. Reszta prac przebiega wg projektu oraz technologii budowy domu. Na początku budowy domu konieczne jest też ogrodzenie terenu budowy, wytyczenie lokalizacji domu przez geodetę oraz wykonanie wszelkich robót ziemnych, związanych z przygotowaniem terenu pod budowę. W trakcie budowy cechą wspólną domów wznoszonych w Polsce bez względu na technologię, którą wybierzemy np: budowy domu szkieletowego, murowanego czy prefabrykatów jest wykonanie fundamentów lub płyty fundamentowej. Informacje na temat głębokości przemarzania gruntu powinien zawierać plan zagospodarowania przestrzennego.

Budowa domów w Polsce prowadzona jest zazwyczaj osobiście przez inwestora i kierownika budowy. W krajach zachodnich na kierownika budowy domu spada cała odpowiedzialność za błędy i niedopatrzenia. Jeżeli niezgodności znajdują się w projekcie odpowiedzialność jest przeniesiona na architekta.

Przy samodzielnej budowie domu warto zatrudnić sprawdzonego kierownika budowy, a jeśli decydujemy się na generalnego wykonawcę – to inspektora! Doświadczenie związane z budową domu uzyskujemy podczas trwania prac. Zatrudnienie inspektora na pewno zwiększy ogólny koszt inwestycji, ale finalnie możemy uniknąć wielu błędów, które nawet kilkukrotnie mogą przewyższyć koszt zatrudnienia inspektora.

Ile trwa budowa domu?

To ile trwa budowa domu zależy od wielu czynników. Czas budowy domu jest uzależniony od jego technologii budowy. Najszybciej powstają domy szkieletowe i prefabrykowane. Na długość trwania procesu budowy domu wpływa również dostępność materiałów budowlanych, kapitał jakim dysponujemy, a także rzetelność i terminowość wykonawców. Dlatego szacując czas trwania budowy domu musimy wziąć pod uwagę pojawienie się ewentualnych problemów, które znacznie wydłużą trwanie robót budowlanych. Praktyka pokazuje, że nawet najlepiej opracowany plan budowy domu w konfrontacji z rzeczywistością prędzej czy później wymaga korekty wstępnych założeń. Często się zdarza, że aby móc zacząć kolejny etap budowy domu musimy czekać, aż zakończy się poprzedni. Z tego względu cały plan budowy przesuwa się w czasie.

Ubezpieczenie budowy domu

Podczas budowy domu mogą wystąpić nieprzewidziane zdarzenia losowe, które mogą niespodziewanie obciążyć nasz budżet np. kradzieże, uszkodzenie sprzętu budowlanego, czy szkody spowodowane przez gwałtowne wichury. Koszt ubezpieczenia domu w budowie będzie oscylował pomiędzy 140 a 500 zł za rok. Składka będzie uzależniona od firmy ubezpieczeniowej  i wybranego zakresu ubezpieczenia.

Ostatni etap budowy

Aby zgodnie z prawem móc zamieszkiwać nieruchomość, konieczne jest zgłoszenie zakończenia budowy do właściwego nadzoru budowlanego zazwyczaj w urzędzie powiatowym oraz dołączenie do wniosku:

• oświadczenia kierownika budowy o jej zakończeniu

• oświadczenia geodety o zgodności usytuowania domu z projektem zagospodarowania działki tzw. inwentaryzacja powykonawcza.

• pomiary elektryczne wykonane przez uprawnionego elektryka

• oświadczenie kominiarza drożności szybów kominowych

Rzadko się zdarza, żeby formalne zakończenie budowy wraz z uzyskanym pozwoleniem na użytkowanie kończyło prace związane z prowadzoną przez nas budową domu. Po uzyskaniu pozwolenia zaczyna się czas na wyposażanie oraz prace w ogrodzie. Niemniej ważnym od projektu domu jest projekt zagospodarowania terenu, dzięki niemu w sposób przemyślany rozprowadzimy instalacje obsługi ogrodu jak i będziemy posiadać materiał wyjściowy do uzyskania ofert na wyposażenie ogrodu czy utwardzenie podjazdów.